Czy obcokrajowiec może wziąć kredyt hipoteczny w Hiszpanii w 2025?

Costa Blanca od lat przyciąga polskich nabywców nieruchomości – Polacy znajdują się wśród 10 najczęściej kupujących domy i mieszkania w Hiszpanii. Tylko w pierwszym kwartale 2025 roku nasi rodacy nabyli na Półwyspie Iberyjskim prawie 1000 nieruchomości. Wiele z tych transakcji jest finansowanych kredytem hipotecznym. Pojawia się więc pytanie: czy Polak (ogólnie obcokrajowiec) może uzyskać kredyt hipoteczny w hiszpańskim banku i na jakich warunkach? Poniżej wyjaśniamy zasady uzyskania kredytu w Hiszpanii przez cudzoziemców, podajemy aktualne oprocentowania, wymagany wkład własny, listę dokumentów, różnice wobec kredytów dla obywateli Hiszpanii oraz praktyczne porady.

Kredyt hipoteczny dla Polaka w Hiszpanii – warunki uzyskania

Tak, Polak może otrzymać kredyt hipoteczny w Hiszpanii. Hiszpańskie banki finansują zakup nieruchomości przez obcokrajowców, w tym Polaków. Jako obywatel UE masz prawo starać się o kredyt na podobnych zasadach co mieszkańcy Hiszpanii, choć banki wprowadzają pewne rozróżnienia zależnie od statusu rezydencji. Z perspektywy banku liczy się przede wszystkim zdolność kredytowa – stabilne dochody i historia kredytowa. Jeśli spełniasz wymagania finansowe, status cudzoziemca nie przekreśla szans na finansowanie zakupu domu na Costa Blanca.

Banki rozróżniają dwa typy klientów:

• Rezydenci – osoby mieszkające i zarabiające w Hiszpanii (źródło dochodu na miejscu).
• Nierezydenci – osoby uzyskujące dochody poza Hiszpanią (np. w Polsce).

Od statusu rezydencji zależeć mogą pewne warunki kredytu (np. maksymalna kwota czy typ oprocentowania – o czym niżej). Niezależnie jednak od statusu, każdy wnioskodawca musi wykazać się solidną sytuacją finansową. Bank szczegółowo zbada Twoje dochody, zobowiązania i historię kredytową zanim wyda decyzję. Oto kluczowe warunki, które powinien spełnić zagraniczny kredytobiorca:

• Stabilny, udokumentowany dochód. Banki wymagają wykazania stałych wpływów – mile widziane są umowa o pracę na czas nieokreślony lub długo prowadzona dochodowa działalność. Zalecany minimalny dochód to ok. 2 500 € netto miesięcznie (im wyższy, tym lepiej).
• Wystarczająca zdolność kredytowa. Twoje łączne raty kredytów (obecnych i przyszłej hipoteki) nie powinny przekraczać około 30% miesięcznego dochodu netto. Hiszpańskie banki pilnują, by obciążenie dochodu nie było zbyt wysokie, co ogranicza ryzyko braku spłaty.
• Dobra historia kredytowa. Niezbędny będzie raport z biura kredytowego (w Polsce z BIK) potwierdzający terminowe spłaty dotychczasowych zobowiązań. Zaległości lub negatywna historia mogą uniemożliwić uzyskanie kredytu.
• Wkład własny i środki na koszty. Trzeba dysponować znaczącym kapitałem na zakup – zwykle co najmniej 30% ceny nieruchomości plus dodatkowe fundusze na podatki i opłaty (omówione w kolejnym punkcie).
• Numer NIE i konto w Hiszpanii. Warunkiem koniecznym jest posiadanie NIE (Número de Identificación de Extranjero) – numeru identyfikacyjnego cudzoziemca w Hiszpanii. Ponadto przed uruchomieniem kredytu założysz lokalne konto bankowe, na które wpłyną środki z kredytu i z którego spłacane będą raty.

Spełnienie powyższych wymogów zdecydowanie zwiększa szanse na pozytywną decyzję kredytową. Pamiętaj, że procedury w Hiszpanii mogą potrwać kilka tygodni – od złożenia wniosku, przez wstępną aprobatę, aż do finalnej umowy przed notariuszem (często 4–6 tygodni w sumie). Dobrze jest z wyprzedzeniem przygotować dokumenty i zaplanować cały proces.

Wkład własny i oprocentowanie kredytu w 2025 roku

Wkład własny (udział własny kupującego): Hiszpańskie banki wymagają wyższego wkładu własnego od cudzoziemca niż typowo w Polsce. Zasadniczo:

• Nierezydenci (osoby kupujące, które nie mieszkają i nie płacą podatków w Hiszpanii) mogą uzyskać finansowanie do ok. 70% wartości nieruchomości, czyli muszą wnieść 30% wkładu własnego. W niektórych przypadkach bank może wymagać nawet 40% wkładu własnego – zależy to od oceny zdolności i ryzyka klienta.
• Rezydenci (osoby pracujące i rozliczające się w Hiszpanii) mają dostęp do wyższego finansowania – często do 80% wartości nieruchomości, a czasem nawet 90% przy bardzo dobrej sytuacji finansowej.

Uwaga: Zdarzają się oferty kredytów na 90–100% ceny, ale dotyczą one głównie nieruchomości przejętych wcześniej przez banki i oferowanych na specjalnych warunkach. Standardowo należy zakładać konieczność posiadania ok. 30% własnych środków.

Dodatkowe koszty zakupu: Poza wkładem własnym, kupujący ponosi też koszty transakcyjne (podatki i opłaty około zakupowe). W Hiszpanii bank nie finansuje podatków i opłat, więc trzeba mieć na nie osobny budżet. Łącznie wynoszą one około 10–15% wartości nieruchomości. W skład tych kosztów wchodzą m.in.: podatek od przeniesienia własności (ITP) lub VAT (przy rynku pierwotnym), taksa notarialna, opłaty sądowe za wpis do rejestru oraz honorarium prawnika. Te wydatki również należy wkalkulować w plan finansowy zakupu.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Hiszpanii (2025): Oferta oprocentowania jest zróżnicowana – dostępne są kredyty o stopie zmiennej oraz stałej. Kilka faktów o aktualnych stawkach:

• Oprocentowanie zmienne: Najpopularniejsza opcja, szczególnie dla nierezydentów. Oparte jest na stopie Euribor 12M + marża banku. W 2025 r. standardowa marża wynosi ok. 1,5–2,0%, co daje oprocentowanie Euribor + ~1,5% rocznie. Dla przykładu, na początku 2025 roku banki oferowały kredyty z oprocentowaniem Euribor + 1,62% w warunkach standardowych, z możliwością obniżenia do Euribor + 1,02% przy spełnieniu dodatkowych wymogów. Aktualnie (styczeń 2025) Euribor 12M wynosi ok. 2,9% i prognozuje się jego spadek do ~2,1% do końca roku, co sugeruje możliwe obniżenie rat kredytów zmiennoprocentowych w przyszłości.
• Oprocentowanie stałe: Dla osób ceniących pewność rat dostępne są kredyty o stałej stopie, choć częściej dla rezydentów niż nierezydentów. Oprocentowanie stałe w hiszpańskich bankach w 2025 r. wynosi około 3–4% rocznie. Coraz więcej Polaków decyduje się na stałe oprocentowanie, aby uniknąć ryzyka wzrostu rat w przyszłości. Niekiedy oferowane są też kredyty mieszane – np. pierwsze kilka lat stałe, potem zmienne.
• Marże i bonifikaty: Hiszpańskie banki często proponują niższą marżę w zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów (cross-selling). Przykładowo Banco Santander obniża oprocentowanie za: zasilanie konta określoną kwotą rocznie, realizację min. 3 płatności miesięcznie z konta, używanie karty, wykupienie ubezpieczenia nieruchomości przez bank oraz posiadanie produktów inwestycyjnych. Spełniając te warunki można łącznie obniżyć marżę kredytu nawet o ok. 0,60 p.p. (np. z Euribor+1,62% do ~Euribor+1,02%). Warto dopytać o takie bonifikaty, bo mogą znacząco zmniejszyć koszt kredytu.

Uwaga: Dla nierezydentów hiszpańskie banki z reguły oferują kredyty o oprocentowaniu zmiennym lub ewentualnie okresowo stałym (mieszanym). Stałe oprocentowanie bywa dostępne głównie dla osób osiągających dochody w euro na terenie Hiszpanii. Oznacza to, że Polak zarabiający w PLN najczęściej otrzyma ofertę kredytu o stopie zmiennej, zależnej od Euriboru (bank zabezpiecza się w ten sposób przed ryzykiem kursowym).

Dokumenty wymagane do uzyskania kredytu (rezydent vs. nierezydent)

Procedura aplikowania o kredyt hipoteczny w Hiszpanii wiąże się z dostarczeniem do banku kompletnej dokumentacji finansowej. Wymagania są podobne do polskich realiów, przy czym nierezydenci muszą przedstawić dokumenty z kraju swojego zamieszkania i źródła dochodu. Oto typowa lista dokumentów, jakie przygotowuje wnioskodawca (mogą różnić się nieco w zależności od banku):

• Dowód tożsamości: Paszport lub dowód osobisty (do wglądu i kopii).
• Numer NIE: Oficjalny numer identyfikacyjny cudzoziemca w Hiszpanii – absolutnie wymagany przed finalizacją kredytu. (Jeśli jeszcze go nie masz, bank może przyjąć wniosek warunkowo, ale numer będzie potrzebny najpóźniej przy podpisaniu umowy).
• Dokumenty potwierdzające dochód: Najczęściej roczne zeznania podatkowe (np. PIT za ostatnie 1–2 lata) oraz aktualne zaświadczenie od pracodawcy o wysokości dochodów lub dokumenty finansowe firmy w przypadku działalności gospodarczej. Bank może też poprosić o ostatnie odcinki wypłat (np. 2–3 ostatnie pensje) lub inne potwierdzenia regularnych przychodów.
• Potwierdzenie zatrudnienia lub działalności: Kopia umowy o pracę (kontraktu) ze wskazaniem stanowiska i formy zatrudnienia albo dokumenty rejestrowe firmy i zaświadczenie o dochodach z działalności (dla przedsiębiorców). Ważne, by wykazać ciągłość i stabilność zatrudnienia.
• Wyciągi z kont bankowych: Historie rachunków bankowych z ostatnich 6 miesięcy – zarówno kont osobistych, jak i firmowych (jeśli dotyczy). Bank przeanalizuje wpływy wynagrodzenia oraz obciążenia (np. raty innych kredytów, czynsz itp.).
• Historia kredytowa: Raport z Biura Informacji Kredytowej (BIK) lub innej instytucji gromadzącej historię spłat zobowiązań. Hiszpański bank musi ocenić Twoją wiarygodność kredytową za granicą – często akceptuje raporty w języku angielskim lub hiszpańskim.
• Dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości: Jeśli podpisano już umowę rezerwacyjną lub przedwstępną (hiszp. Contrato de Arras), należy dostarczyć jej kopię. Dodatkowo bank i tak zleci wycenę nieruchomości przez licencjonowanego rzeczoznawcę na swój użytek, ale koszt (ok. 300–700 €) ponosi klient. Warto przygotować też numer referencyjny księgi wieczystej, by ułatwić proces oceny nieruchomości.

Czy potrzebne są tłumaczenia dokumentów? – Coraz częściej banki akceptują dokumentację w języku angielskim, a nawet znają polskie formularze podatkowe i potrafią je analizować. Niemniej bezpiecznie jest mieć kluczowe zaświadczenia przetłumaczone na hiszpański lub angielski (przynajmniej PIT i zaświadczenie o zatrudnieniu), zwłaszcza jeśli bank o to poprosi. Wszystkie dokumenty powinny być aktualne (z bieżącego roku) i kompletne, aby nie opóźniać rozpatrywania wniosku.

Różnice między kredytem dla Hiszpana a dla cudzoziemca

Kredyty hipoteczne dla cudzoziemców generalnie działają podobnie jak dla obywateli Hiszpanii, jednak istnieje kilka istotnych różnic i dodatkowych wymogów:

• Wymagany wkład własny: Jak wspomniano, nierezydenci muszą wnieść wyższy wkład własny – zwykle 30% ceny (finansowanie do 70%), podczas gdy Hiszpanie i rezydenci mogą często uzyskać kredyt z 20% wkładem własnym (finansowanie 80%), a w niektórych sytuacjach nawet więcej. Banki postrzegają klienta zagranicznego jako nieco bardziej ryzykownego, stąd żądają większego zabezpieczenia w postaci własnego kapitału.
• Maksymalny okres kredytowania: Cudzoziemcy otrzymują kredyty z reguły na krótszy okres. Dla nierezydentów maksymalny okres spłaty to zwykle 20–25 lat, natomiast rezydenci/hiszpańscy obywatele mogą rozłożyć spłatę nawet na 30 lat. Wynika to m.in. z ostrożności banków przy dłuższych zobowiązaniach zagranicznych klientów oraz często wyższej średniej wieku zagranicznych nabywców nieruchomości.
• Oferta oprocentowania: Hiszpanie mają pełny wybór między kredytami o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Nierezydenci często mogą otrzymać tylko kredyt ze stopą zmienną (czasem w formule mieszanej: początkowo stała na krótki okres, potem zmienna). Banki ograniczają dostępność stałego oprocentowania dla osób zarabiających w obcej walucie, by uniknąć ryzyka kursowego i różnic w stopach. W praktyce Polak pracujący w kraju otrzyma ofertę zmiennoprocentową powiązaną z Euriborem, podczas gdy np. Polak mieszkający i pracujący w Hiszpanii (rezydent) może swobodnie wybierać między stałą a zmienną stopą.
• Procedury i formalności: Dla obywatela Hiszpanii proces kredytowy jest nieco prostszy – posługuje się on dowodem osobistym (DNI/NIF), dostarcza lokalne nominas (odcinki wypłat) i hiszpańskie zeznania podatkowe. Cudzoziemiec musi dodatkowo uzyskać numer NIE, a jego dokumenty finansowe są zagraniczne, co wymaga ich analizy (czasem tłumaczenia) przez bank. Formalności odbywają się w języku hiszpańskim, co dla obcokrajowca oznacza konieczność tłumaczenia dokumentów i często udziału tłumacza przysięgłego przy podpisaniu umowy kredytowej u notariusza. Warto skorzystać z pomocy lokalnego prawnika, aby mieć pewność zrozumienia wszystkich zapisów – dla Polaka bariera językowa i różnice prawne mogą być wyzwaniem.
• Warunki finansowe i promocje: Bank oceniając cudzoziemca może wymagać wyższej zdolności kredytowej (np. wyższych dochodów netto) niż od analogicznego klienta lokalnego. Jednocześnie jednak hipoteka dla obcokrajowca jest zabezpieczona na tej samej nieruchomości, więc banki często oferują podobne stawki oprocentowania co Hiszpanom. Warto zauważyć, że w ostatnich latach kredyty w Hiszpanii miewają niższe oprocentowanie bazowe niż w Polsce (Euribor vs. WIBOR), co czyni je atrakcyjnymi także dla zagranicznych inwestorów. Cudzoziemiec nie skorzysta natomiast z niektórych programów rządowych wspierających zakup (dedykowanych mieszkańcom kraju). Przykładowo, hiszpański rząd oferuje młodym obywatelom gwarancje na brakujący wkład własny do 20% wartości mieszkania, co nie dotyczy nabywców z zagranicy.

Podsumowując, najważniejsze różnice sprowadzają się do wyższego wkładu własnego, nieco krótszego okresu spłaty oraz konieczności przedłożenia dodatkowych dokumentów przez cudzoziemca. Same procedury badania zdolności i ustanawiania zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości są bardzo podobne jak dla lokalnych klientów.

Przykładowe banki udzielające kredytów obcokrajowcom (2025)

W 2025 roku wiele dużych banków hiszpańskich ma oferty skierowane do klientów zagranicznych, w tym Polaków. Warto poznać kilka popularnych instytucji, które finansują zakup nieruchomości przez cudzoziemców:

• Banco Santander – największy bank Hiszpanii, często polecany cudzoziemcom. Oferuje dość elastyczne warunki dla nierezydentów i możliwość obniżenia marży poprzez pakiety (konto, wpływy, ubezpieczenie). Część dokumentacji i obsługi można załatwić w języku angielskim.
• CaixaBank – drugi co do wielkości bank, znany z obsługi klientów międzynarodowych. Posiada doradców mówiących po angielsku, a proces kredytowy bywa szybki i sprawny dzięki doświadczeniu z obcokrajowcami. Aplikacje mobilne i bankowość internetowa dostępne są w języku angielskim, co ułatwia zarządzanie kredytem.
• Banco Sabadell – bank popularny w regionach turystycznych (ma oddziały m.in. na Costa Blanca). Specjalizuje się w kredytach dla nierezydentów – oferuje atrakcyjne warunki finansowania do 70% wartości nieruchomości. Przykładowa oferta Sabadell z początku 2025 r. to kredyt ze zmiennym oprocentowaniem (pierwszy rok ~2,9%, następnie Euribor + 0,60%) przy spełnieniu dodatkowych warunków cross-selling.
• BBVA – duży bank z nowoczesną bankowością online. Umożliwia obsługę procesu kredytowego zdalnie, co jest wygodne dla klientów zagranicznych. Oferuje zarówno kredyty ze zmiennym, jak i stałym oprocentowaniem (dla rezydentów), a jego aplikacja mobilna ma wersję anglojęzyczną.

Oprócz powyższych, również Bankinter, Banco Popular (obecnie w grupie Santander), czy UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) mają oferty dla cudzoziemców. Wybierając bank, zwróć uwagę na wysokość marży, dostępność obsługi w języku angielskim (lub polskim) oraz wymagane produkty dodatkowe. Porównaj oferty kilku banków – różnice w oprocentowaniu i kosztach mogą być znaczące.

Praktyczne porady dla kupujących na Costa Blanca (proces kredytowy)

Zakup nieruchomości w Hiszpanii z udziałem kredytu to proces, który warto dobrze zaplanować. Oto kilka praktycznych wskazówek dla Polaków zainteresowanych kredytem hipotecznym na Costa Blanca:

• Uzyskaj numer NIE z wyprzedzeniem: Numer NIE to absolutna podstawa – bez niego nie sfinalizujesz zakupu ani kredytu. Wyrób go jak najszybciej w Hiszpanii (np. poprzez konsulat lub komendę policji w Hiszpanii), aby nie opóźniać później procedur.
• Otwórz konto w hiszpańskim banku: Załóż rachunek bankowy w Hiszpanii jeszcze przed zakupem. Będzie on potrzebny do wpłacania rat kredytu, opłacania rachunków za media, a często także do uzyskania lepszych warunków kredytu (np. zniżki na marży za wpływ wynagrodzenia). Banki wymagają, by kredytobiorca posiadał u nich konto, na które trafi kwota kredytu i z którego będą pobierane raty.
• Przygotuj dokumenty finansowe: Zbieranie dokumentacji zacznij z wyprzedzeniem. Poproś pracodawcę o zaświadczenie o dochodach/umowę, zgromadź PITy za ostatnie lata, wyciągi bankowe, raport BIK. Upewnij się, że dokumenty są kompletne i aktualne. Jeśli bank wymaga tłumaczeń na hiszpański lub angielski, zleć je tłumaczowi przysięgłemu – choć wiele banków akceptuje dokumenty po angielsku, warto mieć tłumaczenia kluczowych pozycji. Kompletna dokumentacja przyspieszy rozpatrzenie wniosku.
• Zadbaj o zdolność kredytową: Przed złożeniem wniosku spróbuj poprawić swoją zdolność finansową. Spłać drobne pożyczki lub karty kredytowe, aby obniżyć bieżące zobowiązania. Postaraj się, by planowana rata kredytu nie przekraczała ~30% Twojego dochodu netto – jeśli wychodzi więcej, rozważ większy wkład własny lub dłuższy okres kredytu. Nie zaciągaj nowych kredytów tuż przed aplikowaniem o hipotekę w Hiszpanii.
• Porównuj oferty i negocjuj: Nie musisz ograniczać się do swojej pierwszej lepszej oferty. Skontaktuj się z kilkoma bankami lub skorzystaj z usług niezależnego doradcy hipotecznego, który zna rynek hiszpański. Różnice w marży czy opłatach mogą zaoszczędzić Ci tysiące euro w skali kredytu. Gdy masz już wstępne oferty, negocjuj warunki – jeśli masz wysoką zdolność lub większy wkład, bank czasem zgodzi się obniżyć marżę czy prowizję. Pamiętaj też o wspomnianych produktach dodatkowych: założenie konta z wpływem pensji, wykupienie ubezpieczenia na życie czy ubezpieczenia nieruchomości w banku może obniżyć oprocentowanie. Oceń, co jest opłacalne, a z czego możesz zrezygnować.
• Pamiętaj o dodatkowych kosztach transakcji: Upewnij się, że poza wkładem własnym masz zabezpieczone środki na podatki i opłaty okołozakupowe (ok. 10–15% ceny nieruchomości). W praktyce, kupując dom za 200 000 €, potrzebujesz ok. 60 000 € na wkład własny (30%) plus np. 25 000 € na koszty (podatki, notariusz, opłaty). Brakujący wkład własny czy kosztów nie da się pokryć kredytem – musisz mieć je w gotówce.
• Wybierz odpowiedni rodzaj oprocentowania: Zastanów się, co dla Ciebie lepsze – stała rata czy niższy początkowo koszt zmienny. Jeśli cenisz stabilność i przewidywalność, rozważ kredyt ze stałym oprocentowaniem (Hiszpania oferuje atrakcyjne stałe stawki ~3–4%, a wielu Polaków właśnie to wybiera, by nie martwić się skokami rat). Jeśli jednak liczysz na spadek stóp procentowych, możesz wybrać oprocentowanie zmienne – prognozy na 2025 sugerują, że Euribor może zacząć spadać wraz z wyhamowaniem inflacji. Musisz jednak być gotów na ewentualne wahania – stopy w przyszłości mogą zarówno spadać, jak i rosnąć. Część banków proponuje też kompromis w postaci oprocentowania stałego przez pierwsze 2–3 lata, a potem zmiennego – to opcja warta rozważenia, jeśli obawiasz się pierwszych lat spłaty.
• Zapewnij sobie wsparcie ekspertów: Nie bój się korzystać z pomocy profesjonalistów. Polskojęzyczna agencja nieruchomości na Costa Blanca czy doświadczony prawnik mogą przeprowadzić Cię przez proces bezboleśnie. Doradca hipoteczny pomoże skompletować wniosek i negocjować z bankiem, a prawnik zadba o kontrolę prawną i tłumaczenie dokumentów. Pamiętaj, że umowa kredytu w Hiszpanii podpisywana jest u notariusza jednocześnie z aktem zakupu – dobrze mieć wtedy u boku kogoś, kto wyjaśni Ci niezrozumiałe zapisy. Inwestycja w profesjonalne doradztwo często zwraca się w postaci lepszych warunków kredytu i większego spokoju kupującego.

Podsumowanie – skorzystaj z naszego wsparcia

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza w tak atrakcyjnym regionie jak Costa Blanca, jest w zasięgu ręki także dla polskiego inwestora. Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca w Hiszpanii jest jak najbardziej możliwy – wystarczy odpowiednio się przygotować i spełnić warunki stawiane przez bank. Jeśli myślisz o realizacji marzenia o domu nad hiszpańskim morzem i potrzebujesz pomocy w całym procesie – od wyboru nieruchomości, przez uzyskanie finansowania, aż po finalizację zakupu – skontaktuj się z naszą agencją nieruchomości. Oferujemy kompleksowe wsparcie dla klientów z Polski na każdym etapie transakcji. Pomożemy Ci bezpiecznie przejść przez procedury kredytowe i zrealizować plany o własnym domu w słonecznej Hiszpanii. Zapraszamy do kontaktu – chętnie odpowiemy na wszystkie pytania i sprawimy, że zakup na Costa Blanca będzie prosty i przyjemny!

‍

Źródła:

Czy Polak może wziąć kredyt w Hiszpanii? https://www.totalmoney.pl/artykuly/kredyt-w-hiszpanii

‍