Licytacje nieruchomości w Hiszpanii (Subastas Inmobiliarias) to publiczne aukcje, na których sprzedawane są nieruchomości przejęte przez banki, sądy lub urzędy skarbowe. To często okazja, aby kupić dom lub apartament poniżej wartości rynkowej. Licytacje przyciągają inwestorów szukających szybkiego zysku lub nieruchomości do wynajmu.
Licytacje w Hiszpanii mogą pochodzić z różnych źródeł:
Atrakcyjna cena zakupu: Jedną z największych korzyści licytacji jest możliwość zakupu nieruchomości znacznie poniżej wartości rynkowej. Ceny mogą być nawet o 30–50% niższe niż w ofertach z rynku wtórnego.
Potencjał wysokiego zwrotu z inwestycji: Kupując nieruchomość w korzystnej cenie, możesz osiągnąć wysoki zysk poprzez jej wynajem lub odsprzedaż po remoncie (flipping).
Szeroki wybór nieruchomości: Na licytacjach można znaleźć różne rodzaje nieruchomości – od apartamentów nad morzem, przez wille, po lokale komercyjne i działki budowlane.
Transparentność procedur: Licytacje publiczne są nadzorowane przez sądy lub banki, co oznacza, że cały proces zakupu odbywa się zgodnie z prawem i pod kontrolą urzędów.
Brak możliwości obejrzenia nieruchomości przed zakupem: Często nie masz prawa wejść do środka nieruchomości przed jej zakupem. To oznacza, że możesz kupić lokal w złym stanie technicznym lub wymagający kosztownego remontu.
Możliwe obciążenia prawne i długi: Nieruchomość może być obciążona hipoteką, zaległymi opłatami wspólnotowymi lub innymi długami. Nowy właściciel często przejmuje te zobowiązania.
Ryzyko konieczności eksmisji: Jeśli nieruchomość jest zajęta przez poprzednich właścicieli lub najemców, musisz przeprowadzić eksmisję, co może być kosztowne i czasochłonne.
Szybka płatność pełnej kwoty: W przypadku wygrania licytacji musisz w krótkim terminie (zazwyczaj 20–30 dni) wpłacić pełną kwotę. Banki rzadko udzielają kredytu hipotecznego na zakup z licytacji, dlatego często potrzebujesz gotówki.
Licytacje są ogłaszane głównie na rządowym portalu Portal de Subastas BOE. Aby wziąć w nich udział, musisz założyć konto, posiadać numer NIE (Número de Identificación de Extranjero) i hiszpańskie konto bankowe.
Aby przystąpić do licytacji, musisz wpłacić wadium w wysokości 5–10% wartości wywoławczej nieruchomości. Jeśli wygrasz aukcję, kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny zakupu. W przypadku przegranej wadium jest zwracane.
Licytacje odbywają się online lub stacjonarnie. Możesz składać oferty samodzielnie lub przez pełnomocnika (np. prawnika). W licytacji wygrywa najwyższa oferta.
Po wygranej masz zazwyczaj 20–30 dni na uregulowanie pełnej kwoty. Następnie podpisujesz akt własności (Escritura Pública) u notariusza, a nieruchomość zostaje wpisana do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad).
Zakup nieruchomości na licytacji wiąże się nie tylko z ceną wylicytowaną, ale także z dodatkowymi opłatami i podatkami. Oto najważniejsze koszty, które musisz uwzględnić w budżecie:
Cena zakupu (oferta wygrana): To kwota, którą zadeklarujesz podczas licytacji. Może być znacznie niższa od wartości rynkowej, ale pamiętaj, aby ustalić maksymalny budżet przed rozpoczęciem licytacji.
Wadium (Depósito): Przed udziałem w licytacji musisz wpłacić wadium w wysokości 5–10% wartości wywoławczej nieruchomości. Jeśli wygrasz, kwota ta zostanie zaliczona na poczet zakupu. W przypadku przegranej wadium jest w pełni zwracane.
Podatek od przeniesienia własności (ITP): Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, musisz zapłacić podatek ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), który wynosi od 6% do 10% wartości nieruchomości, w zależności od regionu. Na przykład w Andaluzji stawka wynosi 7%, a w Walencji 10%.
Opłata notarialna: Sporządzenie aktu własności (Escritura Pública) u notariusza to standardowa procedura. Koszty notarialne wynoszą zwykle od 1% do 2% wartości nieruchomości.
Koszty prawnika (Abogado): Warto zatrudnić prawnika, który sprawdzi stan prawny nieruchomości i pomoże przeprowadzić transakcję. Wynagrodzenie prawnika wynosi zazwyczaj od 1% do 1,5% wartości nieruchomości.
Opłata za wpis do rejestru nieruchomości: Po zakupie musisz dokonać wpisu do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad), co potwierdza Twoje prawo własności. Koszt wpisu wynosi od 0,5% do 1% wartości nieruchomości.
Ewentualne koszty eksmisji: Jeśli nieruchomość jest zajęta przez poprzednich właścicieli lub lokatorów, konieczna może być eksmisja. Koszt eksmisji (wraz z opłatami sądowymi i wynagrodzeniem prawnika) wynosi zazwyczaj od 1 000 do 5 000 euro.
Aby ocenić, czy zakup nieruchomości na licytacji się opłaca, warto obliczyć zwrot z inwestycji (ROI – Return on Investment).
ROI (%) = [(Przychód ze sprzedaży lub wynajmu – Całkowite koszty inwestycji) ÷ Całkowite koszty inwestycji] × 100%
ROI = [(200 000 € – 175 000 €) ÷ 175 000 €] × 100% = 14,3%
W tym przypadku inwestor osiągnął zwrot na poziomie 14,3%, co czyni zakup na licytacji opłacalnym.
Zleć analizę stanu prawnego (Nota Simple): Przed udziałem w licytacji sprawdź w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad), czy lokal nie jest obciążony hipotekami lub innymi zobowiązaniami.
Zatrudnij prawnika: Prawnik pomoże Ci przeanalizować dokumenty, reprezentować Cię na licytacji i przeprowadzić transakcję zgodnie z hiszpańskim prawem.
Sprawdź lokalny rynek: Upewnij się, że nieruchomość znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji i że popyt na wynajem lub sprzedaż w tej okolicy jest wysoki.
Ustal maksymalny budżet: Przed rozpoczęciem licytacji określ górną granicę swojej oferty, aby nie przepłacić pod wpływem emocji.
Costa del Sol (Marbella, Estepona): Idealne miejsce do wynajmu krótkoterminowego dzięki wysokiemu popytowi turystycznemu.
Costa Blanca (Alicante, Torrevieja): Popularna lokalizacja wśród emerytów z Europy, stabilny rynek wynajmu długoterminowego.
Walencja: Region dynamicznie rozwijający się, z dużym potencjałem wzrostu wartości nieruchomości.
Wyspy Kanaryjskie (Teneryfa, Gran Canaria): Całoroczny sezon turystyczny zapewnia wysokie obłożenie nieruchomości na wynajem.
Zakup nieruchomości na licytacji w Hiszpanii może być opłacalną inwestycją, jeśli odpowiednio się do niego przygotujesz. Możesz zyskać nieruchomość w atrakcyjnej cenie i uzyskać wysoki zwrot z wynajmu lub odsprzedaży. Jednak ryzyko związane z ukrytymi długami, kosztami eksmisji czy stanem technicznym lokalu wymaga dokładnej analizy i wsparcia prawnika.
Jeśli rozważasz zakup nieruchomości na licytacji, skontaktuj się z nami. Nasi eksperci pomogą Ci przejść przez cały proces – od analizy ofert po finalizację zakupu.
Costa Blanca na fali wzrostów cen – W ostatnich latach rynek nieruchomości na Costa Blanca (prowincja Alicante, obejmująca m.in. Torrevieję, Orihuela Costa, Guardamar) wykazał imponujący wzrost cen, zwłaszcza na rynku pierwotnym (nowe inwestycje deweloperskie). Już w 2023 roku średnie ceny w Hiszpanii przekroczyły poziomy sprzed globalnego kryzysu finansowego z 2008, a region Walencji (w tym Costa Blanca) należał do najszybciej drożejących – w 2024 r. odnotował +7,9% wzrost cen rok do roku, ustępując jedynie Balearom. Wszystko wskazuje na to, że trend wzrostowy utrzyma się w latach 2025–2026, choć tempo może nieco spowolnić. Poniżej przedstawiamy mini-analizę rynku – aktualne dane, prognozy oraz czynniki wpływające na ceny – aby pomóc kupującym z Polski ocenić, czy to dobry moment na inwestycję w nową nieruchomość na Costa Blanca.
Czytaj więcej
Zakup nowego apartamentu na Costa Blanca wiąże się nie tylko z ceną ofertową nieruchomości, ale także z dodatkowymi opłatami i podatkami. W 2025 roku całkowite koszty transakcyjne mogą wynieść łącznie około 13–15% wartości mieszkania . Poniżej przedstawiamy pełne zestawienie typowych kosztów zakupu nowego apartamentu, wraz z przykładową kalkulacją. Dowiesz się, jakie podatki trzeba zapłacić, ile kosztują usługi notariusza, rejestracja własności, obsługa prawna czy uzyskanie numeru NIE, a także jakie opłaty czekają Cię już po zakupie (np. wspólnota mieszkaniowa). Dzięki temu będziesz mógł lepiej zaplanować budżet na zakup nieruchomości w Hiszpanii i uniknąć niespodzianek.
Czytaj więcej
Marzysz o mieszkaniu z widokiem na morze w Hiszpanii, ale Twój budżet nie przekracza 250 000 €? To jak najbardziej możliwe – ale warto mieć realistyczne oczekiwania. Na Costa Blanca, gdzie ceny nieruchomości systematycznie rosną, apartamenty z bezpośrednim dostępem do plaży za taką kwotę należą do rzadkości. Jednak w tej cenie można znaleźć świetne opcje z pięknym widokiem na morze, położone w rozsądnej odległości od wybrzeża, z dużymi tarasami i dostępem do basenu.
Czytaj więcej
